長風法律台北事務所http://foreverwindtp.com/

〔記者楊國文／台北報導〕新北市公寓4樓的陸姓屋主，被控佔用頂樓平台增建3個套房，另將其4樓屋內增建磚牆隔間等物，大興土木隔成4間套房，共7間套房出租，但此舉造成1至3樓外牆裂損等屋損，已影響結構安全，訴請拆除違建物、並賠償屋損費用，高等法院今判陸姓屋主全部敗訴，應拆除頂樓違建物、4樓屋內磚牆隔間、後陽台等增建物，及賠償屋損費用，全案定讞。
此棟公寓位於新北市蘆洲區一處社區內，1至3樓的住戶們指出，4樓的陸姓屋主於100年8月購屋後，不僅在頂樓平台蓋違建，增建3間套房，也在4樓屋內隔成4間套房供出租使用，較令人憂心的是，陸男為重新配置各套房獨立的衛浴設備管路，竟以水泥和磚塊堆疊方式，將地板墊高達20公分，其隔間及墊高地板所增加的垂直載重，已超過原先1、2、3樓房屋原先結構設計的載重負荷量，以致1至3樓房屋的結構樑柱、牆面、頂版，已發生龜裂的損害。
多位住戶也指出，未曾同意陸姓屋主單獨使用屋頂平台，但他在該處增建3間套房，已侵害住戶們對屋頂平台的共有權，尤其是土木技師公會鑑定指出，陸姓屋主增建的磚牆等物所增加的載重，已超出住宅設計活載重200kg/m2甚多，已影響房屋結構安全，因此打官司要求陸男拆除屋頂平台增建物、4樓增建的隔間磚牆等物，並負擔屋損費用。
陸男則主張，增建物在興建時，其他住戶已默許或同意，否則不可能可以建成，無權要求他拆除增建物，也沒有理由要求他拆除4樓建物隔間和增建的後陽台。
高等法院審理認定，住戶間，就屋頂平台並無默示的分管協議，因此屬所有住戶所共有，因此陸男所為，屬無權占有，應拆除頂樓平台增建物，返還全體住戶使用，另考量結構安全為由，判陸男應拆除4樓屋內磚牆隔間等增建物，及賠償屋損費用。


[資料來源：自由時報]




[本案法律解析]

關於違建的迷思

1.無所謂之合法違建，許多人認為民國84年前的違建不必拆除，係不會被拆的「合法違建」然而，這個說法是錯誤的，在法律上並無所謂之合法違建，違建既屬不合法，也就不能取得建物使用執照，當然也無法取得件物所有權，違建的住戶頂多只有違建的事實上處分權，雖然可以私下買賣，但不受法律的保障，隨時可能會因為違建的拆除而終止。
 
2.頂樓住戶無特權，買公寓大樓頂樓的住戶就有使用頂樓平台的專用權嗎？會有這樣的迷思，可能是因為在過去的不動產交易上，常有建商以較高的價格一併出售頂樓及其上方屋頂平台的使用權予頂樓所有人之習慣，也因為頂樓的房子較貴，頂樓的住戶就有使用頂樓平台的專有權利。
但在司法實務上並不承認此說法，法院見解認為，房地產決定買賣價格高底因素很多，不能僅僅依較高價格購買頂樓建物，就認為頂樓住戶取得頂樓平台的專用權，且公寓大樓的頂樓平台為全體住戶所共有，作為避難平台，供全體住戶災難時避難之用，頂樓的住戶未經過全體共有人的同意不得任意占用頂樓，以免影響整棟公寓大樓住戶之安全。如果頂樓住戶想取得頂樓平台的使用專用權，必須提出證明全體住戶間有訂定分管契約，約定頂樓平台歸頂樓住戶專有使用。
 
3.頂樓住戶常以其多年使用頂樓平台，建造違章建築，其他樓下的住戶並未抗議，以該事由認為其他住戶默認該頂樓住戶有頂樓平台的專有使用權。
但歷年來的法院案例都認為「單純沉默」與「默許同意」不同，其他住戶對於無權占有人使用頂樓平台共有土地並未加提出異議，僅單純沉默而未制止，並非默許同意其繼續使用。
大樓住戶間訂立之分管契約，並不限於明示或默示(明示即有契約，約定事項以白紙黑字條列清楚)，默示亦可成立，但單純之沉默與默許同意不同，公寓大樓的樓下住戶對於頂樓住戶占用頂樓平台共有土地之事，或基於敦親睦鄰與人為善，或礙於處置能力之不足，常未為異議爭執，並不因此代表雙方有成立分管契約或默示之意思表示，不能僅憑樓下的住戶未抗議，從而已經默認頂樓住戶有頂樓平台之專有使用權。

 

上一篇 | 回列表 | 下一篇