台北律師陳政宏:「隱匿實情，小心害人害己！隱瞞頂樓加蓋遭查報，屋主賣屋還要賠446萬」 | 最新消息

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〔記者楊國文／台北報導〕台北市王姓女子花了3400多萬，買下附有16坪頂樓加蓋的30多坪的7樓公寓，但交屋後，卻發現住戶已聯合提告，要求拆除頂樓違建，王女指控原屋主王姓婦人騙她，稱頂樓違建乃合法使用，憤而王婦求償，最高法院認定王婦隱瞞頂樓加蓋遭查報的事實而賣屋，判應賠償446萬元確定。
台北市王姓女子98年間，看中北市北安路一棟公寓的7樓房屋，土地權狀有30多坪，且頂樓平台還有16坪的加蓋違建、雨遮物，原屋主王婦保證說此建物並未和住戶發生糾紛，可合法使用，雖然王婦售價高於地區行情，仍以3418萬高價買下此房屋。
但王女入住後，才發現頂樓加蓋是違法，王婦還將通往屋頂的鐵門上鎖，引起同棟住戶不滿，聯名要求拆除，並向北市府檢舉後遭查報列管，雨遮陽台則應限期拆除，但王婦售屋時卻惡意隱瞞相關事實，還在售屋的「不動產標的物現況說明書」上的「增建部份是否曾經和區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄位，勾選「否」，分明是蓄意欺騙，因此以「物的瑕疵」為由，訴請王婦賠償663萬多元。
王婦主張，建商興建後，她已居住26年，同棟住戶均同意她使用頂樓平台，應認定和其他住戶間已成立「默示分管契約」，其他住戶僅要求她強化頂樓增建物門窗、保全措施，另通往屋頂的鐵門不可上鎖，可見其他住戶均同意她繼續使用增建物，此外，她已說明，關於頂樓平台增建物，乃「不保證可永久使用」，加上房價已大幅上漲，基於「損益相抵」原則，並無賠償問題。
最高法院認為，頂樓加蓋的部分遭到住戶聯合起訴要求拆除，根本未同意使用，98年經北市府查報後已列為新違建，一旦違建拆除後，就會影響房屋的價值，計算後，判王婦應賠償王女446萬元確定。

[資料來源：自由時報]

[本案法律解析]

■刑事：
原屋主與新屋主洽談時，明知房屋違建之現況卻刻意隱瞞，並辯稱其他住戶未爭執該增建部份，使新屋主誤信該屋並非違建，向其訛詐600多萬的加蓋部份房屋價金，明顯違反刑法第339條詐欺罪，可處五年以下有期徒刑。
■民事：
買到違章建築與違法加蓋的房屋，出賣人移轉房屋所有權前，明知其瑕疵而隱匿實情未告知買受人，交屋後遭到機關單位通知限期拆除並執行之，而受有訂立買賣契約時所約定之品質損害，並且該頂樓違建將近16坪，使用價值高，新屋主正是因為該頂樓加蓋的使用價值才成交此筆交易，如今在買了該屋後，被其他住戶要求拆除，很顯然地新屋主減少對房屋之通常效用，所以該屋具有物之瑕疵（民法第354條物之瑕疵擔保責任）。故買受人得依民法第359條對舊屋主請求減少價金，甚至解除契約。

法官認為，附有頂樓加蓋的房屋通常屋價較高，能否繼續使用增建物易影響買受人成交意願，況且住戶大會並未同意頂樓加蓋存在，認定原屋主隱瞞現況高價賣屋，侵害買方權益，應賠償屋價、貸款利息損失共663萬餘元。

■法條依據：
刑法第339條
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。

民法第354條
物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

第359條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

第360條
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。