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2016/08/12
台北律師陳政宏:「隱匿實情,小心害人害己!隱瞞頂樓加蓋遭查報,屋主賣屋還要賠446萬」
長風法律台北事務所http://foreverwindtp.com/

〔記者楊國文/台北報導〕台北市王姓女子花了3400多萬,買下附有16坪頂樓加蓋的30多坪的7樓公寓,但交屋後,卻發現住戶已聯合提告,要求拆除頂樓違建,王女指控原屋主王姓婦人騙她,稱頂樓違建乃合法使用,憤而王婦求償,最高法院認定王婦隱瞞頂樓加蓋遭查報的事實而賣屋,判應賠償446萬元確定。
台北市王姓女子98年間,看中北市北安路一棟公寓的7樓房屋,土地權狀有30多坪,且頂樓平台還有16坪的加蓋違建、雨遮物,原屋主王婦保證說此建物並未和住戶發生糾紛,可合法使用,雖然王婦售價高於地區行情,仍以3418萬高價買下此房屋。
但王女入住後,才發現頂樓加蓋是違法,王婦還將通往屋頂的鐵門上鎖,引起同棟住戶不滿,聯名要求拆除,並向北市府檢舉後遭查報列管,雨遮陽台則應限期拆除,但王婦售屋時卻惡意隱瞞相關事實,還在售屋的「不動產標的物現況說明書」上的「增建部份是否曾經和區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄位,勾選「否」,分明是蓄意欺騙,因此以「物的瑕疵」為由,訴請王婦賠償663萬多元。
王婦主張,建商興建後,她已居住26年,同棟住戶均同意她使用頂樓平台,應認定和其他住戶間已成立「默示分管契約」,其他住戶僅要求她強化頂樓增建物門窗、保全措施,另通往屋頂的鐵門不可上鎖,可見其他住戶均同意她繼續使用增建物,此外,她已說明,關於頂樓平台增建物,乃「不保證可永久使用」,加上房價已大幅上漲,基於「損益相抵」原則,並無賠償問題。
最高法院認為,頂樓加蓋的部分遭到住戶聯合起訴要求拆除,根本未同意使用,98年經北市府查報後已列為新違建,一旦違建拆除後,就會影響房屋的價值,計算後,判王婦應賠償王女446萬元確定。



[資料來源:自由時報]


[本案法律解析]


■刑事:
原屋主與新屋主洽談時,明知房屋違建之現況卻刻意隱瞞,並辯稱其他住戶未爭執該增建部份,使新屋主誤信該屋並非違建,向其訛詐600多萬的加蓋部份房屋價金,明顯違反刑法第339條詐欺罪,可處五年以下有期徒刑。
■民事:
買到違章建築與違法加蓋的房屋,出賣人移轉房屋所有權前,明知其瑕疵而隱匿實情未告知買受人,交屋後遭到機關單位通知限期拆除並執行之,而受有訂立買賣契約時所約定之品質損害,並且該頂樓違建將近16坪,使用價值高,新屋主正是因為該頂樓加蓋的使用價值才成交此筆交易,如今在買了該屋後,被其他住戶要求拆除,很顯然地新屋主減少對房屋之通常效用,所以該屋具有物之瑕疵(民法第354條物之瑕疵擔保責任)。故買受人得依民法第359條對舊屋主請求減少價金,甚至解除契約。

法官認為,附有頂樓加蓋的房屋通常屋價較高,能否繼續使用增建物易影響買受人成交意願,況且住戶大會並未同意頂樓加蓋存在,認定原屋主隱瞞現況高價賣屋,侵害買方權益,應賠償屋價、貸款利息損失共663萬餘元。
 
■法條依據:
刑法第339條
意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。
前二項之未遂犯罰之。

民法第354條
物之出賣人,對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。

第359條
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約,或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

第360條
買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者,亦同。
 

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