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2018/11/06
Line群組「錯頻」才知道賣房子的錢被A了
長風律師事務所http://taipei.forever-wind.com.tw/
[記者楊政郡/台中報導]line群組「傳錯頻」,有時候造成尷尬,還可能洩漏不為人知的內情!
邱男在台中市后里區有棟房子,委託莊男出售,約定底價560萬元,佣金4%,期間為2017年2月至5月,而超出底價的部分也歸莊男。但莊男事後隱瞞以750萬出售,對邱男造成190萬元重大不利益,事後因莊男line群組「傳錯頻」,被邱男查出,莊與黃女被台中地院判4至6月徒刑,不法所得各50萬元均沒收。
邱男委任莊男後,同期間住商不動產經紀人傅匯築,得知邱男有意出售房產,與邱聯繫後表明仲介之意,莊男也經由邱男得知傅匯築,而與傅取得聯繫,傅分析該房產應有750萬元至780萬元價值,莊即委託他售價780萬元、底價750萬元,給他2017年2月15日至2017年2月20日,前後5天的時間。且要求傅匯築不要與邱聯絡。
沒幾天傅就找到出價730萬元的買家,莊出面後雙方談妥720萬成交,但莊要求以現金支付房款遭拒而告吹,但莊隱瞞前情,認為有暴利差價可賺,翌日安排黃女(莊的女友)與邱男見面,誆稱黃女為買家,願出價568萬元,當場交付邱20萬元定金,簽下「訂金收據」。
同年2月24日,再經傅匯築居間仲介,又找到康姓買家以750萬元成交。莊男、黃女怕日後無法順利取得價差,請買家同意賣方自價金「履約保證專戶」動用150萬元,康同意後轉帳進入邱的帳戶150萬,莊向邱佯稱該款項是供修繕房屋使用,要求邱提領100萬元交付黃女,邱男依指示提領150萬元,其中100萬元交給黃女,黃則分潤50萬元給莊男。
但事後不久邱男收到莊在line上誤傳「后里案資金分配統計結算表」照片,內有記載交易價750萬,邱再向代書王淑芬等人求證後,確定該屋是以750萬元出售,才知受騙。
法官指出,雖然邱男委託莊男以560萬出售,而事實上以750萬元出售,出現190萬元重大利益,明顯違反民法549條、對委託人造成重大不利益,委託人有權終止契約,莊男與黃女觸犯共同背信罪,判4至6月徒刑,不法所得各50萬元沒入。
〔資料來源:自由時報〕

[本案法律解析]
按稱委任者,謂當事人約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約;受任人應將委任事務進行之狀況,報告委任人。本件莊男既受邱男之委託出售本案房地,則依其等所簽立之委託銷售契約書之約定及民法委任之相關規定,自應以善良管理人之注意義務負責處理本案房地銷售事宜,並應將委任事務進行之狀況報告邱男,且詳實報告該區域市場行情,隨時回報銷售狀況及買方之出價,俾利邱男得以決定其委託銷售之合理總價為何及據為決定是否出售本案房地之參考。
然莊男並未據實告知受託處理銷售本案房地事項,且依其特意安排假意購屋之黃女、隱瞞實際交易價額、以虛構房屋修繕為由以行拿取價差之實等上揭各舉,足認被告莊男顯然明知邱男就本案房地之價值有所誤認,且所謂「不管售價多少,邱男只要560萬元」並非證人邱男之真意。因此,莊男知悉本案房地市價遠高於委售價格560萬元,見有利可圖,唯恐邱男知情後,就委任售屋事項有所變更,致其無法賺取高額價差利益,遂安排黃女佯裝買家向邱男低價購屋,並隱瞞本案房地實際出售750萬元之事實,其所為已使邱男失去以前揭特約條款或終止委任契約等方式來調整彼此間權利義務之機會,是莊男以前揭方式賺取仲介價差,並非合理交易秩序下應予保障之利益。
依民法第549 條規定:「當事人之任何一方,得隨時終止委任契約。當事人之一方,於不利於他方之時期終止契約者,應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由,致不得不終止契約者,不在此限。」,此乃因委任關係是立基於「信用」,倘信用既失,自不能強其繼續委任,故各當事人無論何時,均得聲明解約。本件邱男既有上述誤解,如莊男據實告知買家出價狀況及交易實況,邱男本可透過約定,重新調整其與莊男間之權利義務關係;甚至雙方失其信任時,亦可隨時終止委任契約。

█ 相關法律條文
中華民國刑法第342條第1項
為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。

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